Hypothekenzins Vergleich - darauf achten!
Ein Hypothekenzins Vergleich lässt sich nur über den anfänglichen effektiven Jahreszins korrekt durchführen. Die Kreditvermittlung online stellt in der Werbung die verlangten Sollzinsen groß heraus und zeigt oftmals etwas kleiner die Auszahlungskurse und die effektiven Jahreszinsen. Was aber ist der Unterschied zwischen den Nominalzinsen und den effektiven Jahreszinsen bzw. dem anfänglichen effektiven Jahreszins. Baugeld wird meist nur mit einer Zinsbindungsfrist vergeben, die nicht für die gesamte Laufzeit des Darlehens gültig ist. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist muss neu verhandelt werden. In der Regel kommt es dann zu einer neuen Vereinbarung mit anderen Zinssätzen. Deshalb der Begriff: "anfänglicher effektiver Jahreszins". Über die Kreditvermittlung online werden sie von den ganz wenigen Bankenverfahren, die einen Festzins für die gesamte Darlehenslaufzeit anbieten. Bei einem solchen Angebot lässt sich dann auch der effektive Jahreszins ausrechnen und angeben. Die Angabe des anfänglichen effektiven Jahreszinses bzw. des effektiven Jahreszinses ist vom Gesetz her vorgeschrieben.
Warum ist der (anfängliche) effektive Jahreszins immer höher als der Nominalzins?
In die Berechnung des effektiven Jahreszinses müssen alle Positionen mit eingerechnet werden, die das Baugeld verteuern. So gibt es beispielsweise Unterschiede bei der Verrechnung der Tilgungsleistungen. Wer Zeit hat kann dies mal mit dem Taschenrechner überprüfen. Wird gemäß Darlehensvertrag die Tilgung sofort verrechnet hat man bei gleichem Nominalzins am Jahresende deutlich mehr getilgt als wenn die Tilgung erst am Jahresende verrechnet wird. Als Beispiel habe ich die Darlehenssumme von 300 000 Euro gewählt und einen Zinssatz von 6% im Jahr. Bei der sofortigen Tilgungsverrechnung hätte man am Jahresende 3 096,63 Euro getilgt, bei jährlich nachträglicher Tilgungsverrechnung aber erst 3 000 Euro. Der Unterschied ist im ersten Jahr sehr gering, aber auf die Gesamtlaufzeit des Baugeldes gerechnet, kommen da schon einige Euro zusammen. Die Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen, das Disagio, ggf. Restschuldversicherung (falls Darlehensbedingung) erhöhen ebenfalls die Gesamtkosten. All diese Positionen müssen bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses auch von der Kreditvermittlung online berücksichtigt werden?
Wovon hängt die Höhe des Zinses ab?
Beim Hypothekenzins Vergleich (meist gleichbedeutend mit Grundschuldzinsen) muss man wissen, von welchen Bedingungen die Zinssätze abhängen.
So wird für Baugeld mit einer kürzeren Zinsbindungsfrist ein geringerer Zins verlangt. Dieser Zinsvorteil kann sich aber ganz gewaltig ins Gegenteil verkehren. Denn bei kurzen Zinsbindungsfristen besteht beim Auslauf der Zinsbindung noch eine erhebliche Restschuld, für die dann ggf. deutlich höhere Zinsen zu bezahlen sind.
Der Beleihungsauslauf spielt beim Hypothekenzins Vergleich eine große Rolle. So ist Baugeld, das im Bereich von 50% des Objektwertes gesichert werden kann, deutlich zinsgünstiger als dasjenige, das bei Besicherung über diesen Bereich hinausgehen muss. Den zweiten Rang im Grundbuch übernehmen die Bausparkassen regelmäßig, aber nur wenige andere Banken sind zu einer Nachrangfinanzierung bereit. Über eine Kreditvermittlung online können Sie auch Finanzierungen erhalten, die 100% des Objektwertes finanzieren.
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